Freitag, 29. Juli 2011

Geschlossener Immobilien Dachfonds - lukrativ für die Bank auch ohne Kick-Backs

In der letzten Woche meldete sich ein Mandant, der Euro 250.000,00 in eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilien Dachfonds einer noblen Privatbank  investiert hat. Auftrag war, zu überprüfen, ob diese Beteiligung rückabgewickelt werden kann.

Im ersten Schritt schaute ich mir also an, ob die Beteiligung zum Risikoprofil des Mandanten passt, ob die beratende Bank sich ausreichend über die wirtschaftlichen Verhältnisse und die Erfahrungen des Mandanten informiert, ihn über die Risiken aufgeklärt hat und ob das Produkt zum Anlagehorizont passt. Soweit - so gut.

Dann überprüfte ich den Prospekt (gut über 120 Seiten) auf die Darstellung der Risiken und die Frage der sog. "weichen Kosten" (Vertiebskosten, Provisionen). Auch hier ergaben sich keine Beanstandungen - jedenfalls keine, so so schwerwiegend sind, dass sie als relevante Prospektfehler anzusehen wären.

Zu "guter Letzt" waren die Kick-Backs an der Reihe. Der Anleger erwirbt die Beteiligung, ohne ein Agio (oder Ausgabeaufschlag) zahlen zu müssen. Hmmm - also keine Kick Backs oder verdeckte Provisionszahlungen...

Dennoch war mir schnell klar, wie die Bank hier auf ihren Gewinn kommt: Die Bank hat nicht nur den Vertrieb übernommen, sondern den Dachfonds auch aufgelegt. Sie erhält Euro 600.00,00 für die Eigenkapitalvermittlung ( rd. 12 Mio. Euro) und eine Platzierungsgarantie sowie weitere Euro 150.000,00 für die "Konzeption".

Die Komplementärin ( = persönlich haftende Gesellschafterin) des als GmbH & Co. KG strukturierten Dachfonds ist - über eine Zwischengesellschaft - eine 100%ige Tochtergesellschaft (eine GmbH mit einem Eigenkapital von Euro 25.000,00) der Bank, die für die Übernahme des Haftungsrisikos mit Euro 244.000,00 p.a.entlohnt wird, dazu Euro 15.000,00 p.a. für die Geschäftsführung des Fonds.

Aber das ist noch nicht alles: der Dachfonds beteiligt sich an verschiedenen Immobilienfonds. Diese Beteiligungen sind zu ca. 65% mit Fremdkapital, also durch Kredite, finanziert. Es wird den geneigten Leser nicht überraschen, zu erfahren, wer dem Immobilien Dachfonds diese Kredite gewährt hat - genau das Bankhaus, das den Dachfonds aufgelegt hat....Der Zinssatz für diese Kredite ist noch akzeptabel, allerdings hat sich die Bank bei jedem der Kredite ein sog "Damnum" von 10% (üblich sind bis 5%)der jeweiligen Kreditsumme vorab auszahlen lassen....

Alle diese Zahlen werden im Prospekt ordnungsgemäß ausgewiesen, jeder Anleger kann sich vor einer Beteiligung am Dachfonds durch die über 100 Seiten Prospekt durchwühlen - und das sollte er auch.
Dennoch bleibt ein "Geschmäckle" - und wieder einmal die Erkenntnis, dass Dachfonds wegen dieser nicht seltenen Kostenstruktur nur schwer rentabel arbeiten können, unabhängig davon, wie sich der jeweilige Markt entwickelt.

P.S. Auch für meinen Mandanten bleibt wohl nur: abwarten und auf bessere Zeiten hoffen - die Beteiligung läuft noch bis 2026......

1 Kommentar:

  1. Na ja, so ist das eben bei geschlossenen Fonds. Der Initiator will ja auch etwas verdienen. Ohne näheres über vorliegenden Fall zu wissen, hört sich das aber erstmal noch ganz normal an.

    Letztlich will aber auch der Initiator, dass der Fonds gut läuft, da er ja sonst keine weiteren mehr verkauft bekommt. Insofern wird dem Ganzen bei namhaften Initiatoren wohl eine Kalkulation zu Grunde liegen, bei der der Fonds wohl trotzdem Gewinn abwerfen kann.

    Ich persönlich fände es auch etwas unbillig, wenn man so einfach aus einem geschlossenen Fonds aussteigen könnte. Es ist halt eine wirtschaftliche Beteiligung und kein Tagesgeldkonto...

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