Donnerstag, 3. April 2014

Frankfurt vs Dresden: Schließungsrisiko eines offenen Immobilienfonds

Anteile an offenen Immobilienfonds wurden lange Zeit mit dem Argument verkauft, das Geld sei absolut sicher und die Anteilen könnten börsentäglich "verkauft" werden.

Tatsächlich wurde in fast allen Fällen nicht darüber aufgeklärt, dass im Normalfall die Anteile nicht "verkauft" wurden, sondern der entsprechende Fonds die Anteile zurück genommen hat. Verschwiegen wurde in der Beratung auch, dass § 81 InvG den offenen Immobilienfonds die Möglichkeit gibt, die Rücknahme der Anteile bis zu zwei Jahre auszusetzen.

In der Umgangssprache heißt es dann, der Fonds werde "geschlossen".

Im Zuge der Finanzkrise nach 2008 haben viele offene Immobilienfonds, darunter etliche Schwergewichte der Branche  (z.B.  Degi Europa, Degi International, AXA Immoselect, CS Euroreal, SEB Immoselect, Morgan Stanley P2 Value, Kanam Grundinvest, Kanam US Grundinvest) die Rücknahme der Anteile ausgesetzt - und werden jetzt abgewickelt.

Im Rahmen von Schadensersatzklagen wegen Falschberatung hat zunächst das OLG Dresden entschieden, dass die unterlassene Aufklärung über die Möglichkeit der Aussetzung der Rücknahme von Anteilen keinen Beratungsfehler darstellt (Urteil vom 15.11.2012, Akz. 5  U 512/12). Das OLG vertritt dabei die Auffassung, dass die Möglichkeit der Aussetzung lediglich eine theoretische Gefahr darstelle und damit fernliegend sei. Schließlich habe es lediglich 2005/2006 einige wenige Aussetzungen bei offenen Immobilienfonds gegeben.

Das OLG Frankfurt vertritt in seinem Urteil vom 13.02.2013 (Akz. 9 U 131/11) genau die gegenteilige Ansicht. Es hält die Möglichkeit,  dass ein offener Immobilienfonds die Rücknahme der Anteile aussetzt, für einen wesentlichen Punkt in der Beratung - und zwar unabhängig davon, ob sich das Risiko in der Vergangenheit bereits realisiert hat. Es handele sich um ein strukturelles Merkmal von offenen Immobilienfonds. Darüber müsse der Anleger grundsätzlich aufgeklärt werden.

Um diese Frage einer Klärung zuzuführen, hat das OLG Frankfurt die Revision zugelassen. Der BGH (Akz. XI ZR 130/13) wird am 29.04.2014 darüber verhandeln ( Pressemitteilung des BGH ).

Wenn der BGH im Sinne des OLG Frankfurt entscheiden sollte, bleibt nur zu hoffen, dass die Ansprüche von Kapitalanlegern noch nicht verjährt sind - denn die laufenden Verfahren hemmen (entgegen manchmal zu hörender Meinungen) eben nicht die Verjährungsfristen der Ansprüche von anderen, nicht am Verfahren beteiligten,  Anleger. Ggf. sollte sich der Anleger möglichst bald (fach-)anwaltlich beraten lassen. Die Verjährung kann z.B. leicht und kostengünstig durch die Einleitung eines Güteverfahrens gehemmt werden.

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