Geschlossener Immobilien Dachfonds - lukrativ für die Bank auch ohne Kick-Backs

In der letzten Woche meldete sich ein Mandant, der Euro 250.000,00 in eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilien Dachfonds einer noblen Privatbank  investiert hat. Auftrag war, zu überprüfen, ob diese Beteiligung rückabgewickelt werden kann.

Im ersten Schritt schaute ich mir also an, ob die Beteiligung zum Risikoprofil des Mandanten passt, ob die beratende Bank sich ausreichend über die wirtschaftlichen Verhältnisse und die Erfahrungen des Mandanten informiert, ihn über die Risiken aufgeklärt hat und ob das Produkt zum Anlagehorizont passt. Soweit - so gut.

Dann überprüfte ich den Prospekt (gut über 120 Seiten) auf die Darstellung der Risiken und die Frage der sog. "weichen Kosten" (Vertiebskosten, Provisionen). Auch hier ergaben sich keine Beanstandungen - jedenfalls keine, so so schwerwiegend sind, dass sie als relevante Prospektfehler anzusehen wären.

Zu "guter Letzt" waren die Kick-Backs an der Reihe. Der Anleger erwirbt die Beteiligung, ohne ein Agio (oder Ausgabeaufschlag) zahlen zu müssen. Hmmm - also keine Kick Backs oder verdeckte Provisionszahlungen...

Dennoch war mir schnell klar, wie die Bank hier auf ihren Gewinn kommt: Die Bank hat nicht nur den Vertrieb übernommen, sondern den Dachfonds auch aufgelegt. Sie erhält Euro 600.00,00 für die Eigenkapitalvermittlung ( rd. 12 Mio. Euro) und eine Platzierungsgarantie sowie weitere Euro 150.000,00 für die "Konzeption".

Die Komplementärin ( = persönlich haftende Gesellschafterin) des als GmbH & Co. KG strukturierten Dachfonds ist - über eine Zwischengesellschaft - eine 100%ige Tochtergesellschaft (eine GmbH mit einem Eigenkapital von Euro 25.000,00) der Bank, die für die Übernahme des Haftungsrisikos mit Euro 244.000,00 p.a.entlohnt wird, dazu Euro 15.000,00 p.a. für die Geschäftsführung des Fonds.

Aber das ist noch nicht alles: der Dachfonds beteiligt sich an verschiedenen Immobilienfonds. Diese Beteiligungen sind zu ca. 65% mit Fremdkapital, also durch Kredite, finanziert. Es wird den geneigten Leser nicht überraschen, zu erfahren, wer dem Immobilien Dachfonds diese Kredite gewährt hat - genau das Bankhaus, das den Dachfonds aufgelegt hat....Der Zinssatz für diese Kredite ist noch akzeptabel, allerdings hat sich die Bank bei jedem der Kredite ein sog "Damnum" von 10% (üblich sind bis 5%)der jeweiligen Kreditsumme vorab auszahlen lassen....

Alle diese Zahlen werden im Prospekt ordnungsgemäß ausgewiesen, jeder Anleger kann sich vor einer Beteiligung am Dachfonds durch die über 100 Seiten Prospekt durchwühlen - und das sollte er auch.
Dennoch bleibt ein "Geschmäckle" - und wieder einmal die Erkenntnis, dass Dachfonds wegen dieser nicht seltenen Kostenstruktur nur schwer rentabel arbeiten können, unabhängig davon, wie sich der jeweilige Markt entwickelt.

P.S. Auch für meinen Mandanten bleibt wohl nur: abwarten und auf bessere Zeiten hoffen - die Beteiligung läuft noch bis 2026......

Die Commerzbank, der Dachfonds PMIA und die "Massenmandate"

In der Presse ( z.B. in den Kieler Nachrichten und im Hamburger Abendblatt hier ) wird viel geschrieben über Anleger, die von Beratern der Commerzbank dazu überredet wurden, sichere Geldanlagen in den Immobiliendachfonds AGI Premium Management Immobilien Anlagen (PMIA) (DE000A0ND6C8) "umzuschichten". Der Fonds hat die Rücknahme der Anteile ausgesetzt, niemand weiß, ob und wann er wieder öffnet....

Unabhängig von der rechtlichen Bewertung fällt mir eines auf: es gibt Kollegen, die angabegemäß  mehr als 300 geschädigte Anleger vertreten. Da es sich dabei keineswegs um  Großkanzleien handelt, frage ich mich, wie sorgfältig und individuell dort Mandante betreut werden können. Kapitalanlagesachen erfordern eine sorgfältige Recherche in tatsächlicher Hinsicht - denn jedes Beratungsgespräch läuft anders, auch wenn die in den Presseartikeln geschilderten Vorgehensweisen sehr ähnlich waren. Zudem trägt der geschädigte Anleger Beweislast für die Beratungsfehler, die Grundvoraussetzung für einen Schadensersatzanspruch der Bank sind. Diese Mandate sind also sehr zeitaufwendig. Dazu kommt, dass es sich offensichtlich zumeist um ältere Anleger handelt, die (zu Recht misstrauisch oder verzweifelt) sicher noch einmal eine andere "Betreuung" benötigen, als ein Mandant, der eine nicht gezahlte Rechnung einklagt.

Die Kollegen werden sicher ihr Möglichstes tun und wahrscheinlich können in den Schriftsätzen auch "Bausteine" verwendet werden, aber ich vertrete da immer noch den guten alten Standpunkt: Qualität vor Quantität....

Verbesserte Anlegerrechte - wer´s glaubt

Heute treten Veränderungen des WpHG (Wertpapierhandelsgesetzes) in Kraft, die die Rechte der Anleger beim Investment-Fonds-Sparen verbessern sollen. (  hier  geht es zur Pressemitteilung des BMF)

Es sollen mit den europaweit vereinheitlichten „wesentlichen Anlegerinformationen“ (sog. „key information document, KID“) Anlageziele, Kosten und Wertentwick­lung sowie Risiko- und Ertragsprofil eines Investmentfonds  in übersichtlicher und verständlicher Form dargestellt und damit die Vergleichbarkeit verbessert werden. Außerdem müssen Vertreiber von Finanzinstrumenten nach dem Wertpapierhandelsgesetz ihren Kunden „Produktinformationsblätter“ und bei Verkauf von Investmentfonds die „wesentlichen Anlegerinformationen“ zur Verfügung zu stellen.

Bei Fondsverschmelzungen, die ja in letzter Zeit deutlich häufiger erfolgen,  sollen Anleger zukünftig deutlich umfassender als bisher über die Hintergründe und Auswirkungen auf ihre Anlage informiert werden.

Intransparente Kostenerhöhungen, bei denen eine Information lediglich im Bundesanzeiger erfolgt, sind zukünftig nicht mehr möglich.

Im Jahresbericht einer Fondsgesellschaft müssen außerdem die sogenannten Transaktionskosten, die bei der Fondsverwaltung entstehen, offen gelegt werden.



Ich hoffe nur, dass das "hehre Ziel" der Verbesserung der Anlegerrechte auch in der Praxis tatsächlich gelingt. Ich habe da so meine Zweifel - und wenn man sich z.B. die Handhabung der "Beratungsprotokolle" beim Wertpapierkauf so anschaut, dürften diese Zweifel sehr berechtigt sein.....

Klassisches zum Wochenende: Der gute alte Aristoteles.....

...sagte: "Das Recht ist nichts anderes als die in der staatlichen Gemeinschaft herrschende Ordnung, und eben dieses Recht ist es auch, das darüber entscheidet, was gerecht ist."


Vor ein paar Tagen hatte ich eine Dame am Telefon, die sich nach den Rechtsmitteln gegen ein Urteil in 2. Instanz erkundigte. Ihr Anwalt, der den Prozess in beiden Instanzen geführt und verloren habe, habe ihr geraten, Rechtsmittel einzulegen ( "auch irgendetwas mir R...?"), aber sie hatte ihm gesagt, dass wolle sie nicht.
 
Hhhhhmmmm....Nach kurzem Abfragen des relevanten Datums (Zustellungsdatum des Urteils beim Anwalt) war klar, dass die Rechtsmittelfrist längst abgelaufen war. Der Kollege hatte ordnungsgemäß auf die Frist und die Folgen eines Verstreichens dieser Frist hingewiesen.
 
Die Dame wird also mit dem ergangenen Urteil leben müssen. Dabei kann ich - unterstellt, der mir geschilderte Sachverhalt ist korrekt - gut nachvollziehen, dass sie das Urteil und die Tatsache, dass man jetzt nichts mehr "dagegen machen" kann, als ungerecht empfindet....

Verträge sind einzuhalten - Kreditkündigung einmal anders ?

Kreditkündigungen werden oft durch Banken ausgesprochen - aber keinesfalls immer. Kündigt der Kunde den (mit einer bestimmten Laufzeit versehenen) Kreditvertrag, verlangt die Bank in aller Regel für ihr Entgegenkommen eine "Entschädigung".

In Süddeutschland wurde jetzt ein interessanter Fall verhandelt: Obwohl der Kunde bereit war, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, wollte die Bank ihn nicht aus dem Kreditverhältnis entlassen. Der Kunde kam auf eine clevere Idee: er beantragte einen weiteren Kredit bei der Bank, ohne einen Verwendungszweck dafür anzugeben. Die Bank bewilligte diesen Kredit - wen wundert´s - nicht. Daraus leitete der Kunde ein berechtigtes Interesse für eine Kreditkündigung ab, das jedoch von der Bank nicht akzeptiert wurde.

Über Wirsamkeit oder Unwirksamkeit der Kündigung hat jetzt das Landgericht zu entscheiden, das Urteil wird Mitte Juli erwartet.

Ich frage mich bei dem ganzen allerdings: was bewegt die Bank dazu, einen Kunden "mit aller Gewalt" halten zu wollen, wenn sie doch Darlehensvaltua zzgl. Vorfälligkeitsentschädigung erhalten soll ? Und vor allem: was wird das - unterstellt die Kündigung des Kundens ist unwirksam -zukünftig für ein "Vertrauensverhältnis" zwischen Kunde und Bank ??

Trommeln gehört zum Handwerk....

....dachte ich mir, als ich heute zufällig auf der Homepage eines Kollegen landete.

Dem Foto nach ist der Kollege deutlich jünger als ich. Er führt keinen Fachanwaltstitel. Allerdings hat er auf der HP eine "Gegnerliste" eingestellt, die beeindruckend ist: über vierhundert verschiedene Banken und Fonds (alles,was auf dem "Markt" Rang und Namen hat) sind dort aufgelistet - gegen alle will er (wohlgemerkt als Einzelanwalt) schon vorgegangen sein.

Klickt man aber z.B. auf den Menüpunkt "Beluga Shipping" ist dort nicht einmal vermerkt, dass die Gesellschaften der Gruppe schon seit einiger Zeit insolvent sind.

Außerdem darf man natürlich nicht vergessen, dass viele Banken wie die Commerzbank, die Deutsche Bank, die City- bzw. Targobank häufiger als Gegner vorkommen.

Ich bin also schon ein bisschen neidisch - ich weiß nur noch nicht, worauf : auf die vielen tollen Mandate, die der Kollege akquiriert hat - oder auf das geniale ( wenn vielleicht auch nicht wahrheitsgemäße) Selbstmarketing ..!

Klassisches zum Wochenende: "Timeo Danaos et dona ferentes" (Vergil)

"Ich fürchte die Danaer (Griechen), auch wenn sie Geschenke bringen", sagte der Priester Laokoon, als er die Trojaner vor dem Holzpferd warnte, das die Griechen nach ihrem (vermeintlichen) Rückzug vor den unbezwingbaen Mauern Trojas hinterließen.

Heute erhielt ich Post von einer Fondsgesellschaft, gegen die ich für einen Mandanten Ansprüche geltend mache. Anspruchsgründe: Prospektfehler, falsche Beratung, unterlassene Aufklärung über Provisionen - das ganze "Programm". In der Regel gerät die Geltenmachung solcher Ansprüche zu einer zähen, langwierigen Angelegenheit -die Gesellschaften (und Banken) wähnen sich am längeren Hebel und sitzen die Sache aus.

Anders in diesem Fall: die Fondsgesellschaft erfüllt alle Ansprüche bereits nach dem ersten Schreiben - schön für den Mandanten, aber ich bin mißtrauisch und werde mir insbesondere den Prospekt nochmals gaaanz genau anschauen.....